Budowa farmy fotowoltaicznej a decyzja o warunkach zabudowy.

Decyzja o warunkach zabudowy dla instalacji fotowoltaicznej.

Powstanie instalacji OZE, w tym oczywiście farmy fotowoltaicznej, może nastąpić na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo w przypadku jego braku, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Uzyskanie takiej decyzji jest niezbędne dla zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie obiektu budowlanego czy wykonaniu innych robót budowlanych, a także w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest wydawana dla inwestycji celu publicznego, które realizowane są na podstawie miejscowego planu zagospodarowania albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana do realizacji robót budowalnych polegających na remoncie, montażu lub przebudowie, jeśli nie powodują one zmiany zagospodarowania terenu i obiektu budowlanego, nie zmieniają jego formy architektonicznej, nie są zaliczane do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy Prawo ochrony środowiska oraz nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę. Powyższe warunki muszą spełnione zostać kumulatywnie. Mając to na uwadze należy stwierdzić, iż w świetle powyższych regulacji nie przewidziano możliwości zwolnienia z uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku budowy instalacji odnawialnych źródeł energii, która zakwalifikowana będzie jako budowa obiektu budowlanego. Zasadniczo konieczne będzie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nawet w przypadku budowy obiektu budowlanego, którego budowa nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę ani zgłoszenia.

Kto wydaje decyzję o warunkach zabudowy?

Decyzje o warunkach zabudowy dla instalacji OZE wydawane są przez organy wykonawcze gminy, tj. odpowiednio wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Wyjątkiem w tym przypadku są decyzje dotyczące warunków zabudowy na terenach zamkniętych, gdyż wówczas organem właściwym do wydania decyzji będzie wojewoda. Wydanie decyzji następuje na wniosek inwestora.

Co powinien zawierać wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinien zawierać określenie granic terenu objętego wnioskiem, które przedstawione będą na kopii  mapy zasadniczej lub, gdy jej brak, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Mapy te muszą obejmować także obszar, na który dana inwestycja będzie oddziaływać oraz być przedstawione w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych także 1:2000. Ponadto wniosek musi zawierać charakterystykę inwestycji, która obejmować będzie informacje dotyczące zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów. Powinien zostać również określony planowany sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystyka zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowalnych, których ma dotyczyć decyzja. We wniosku należy określić również powierzchnię terenu podlegającego przekształceniu i przedstawić to w formie opisowej jak i graficznej, ponadto określić trzeba charakterystyczne parametry techniczne inwestycji i jej wpływ na środowisko.

Po dokonaniu analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym planowana jest realizacja inwestycji organ właściwy do wydania decyzji występuje o wymagane prawem uzgodnienia do organów współdziałających. W przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy dla instalacji OZE organami tymi, w zależności od rodzaju terenu i inwestycji oraz jej lokalizacji, mogą być minister właściwy ds. zdrowia, wojewódzki konserwator zabytków, dyrektor właściwego urzędu morskiego, właściwy organ nadzoru górniczego, organ administracji geologicznej, starosta, dyrektor parku narodowego, regionalny dyrektor ochrony środowiska, właściwy zarządca drogi, czy nawet minister właściwy ds. gospodarki wodnej albo dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy zasadniczo jest możliwe po jednoczesnym spełnieniu kilku warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. poz. 139 , z późn. zm.));
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zobacz także: Czy budowa farmy fotowoltaicznej wymaga decyzji środowiskowej?

Zasada dobrego sąsiedztwa.

W związku ze zmianą przepisu z art. 61 ust. 3 ustawy o planowaniu i gospodarowaniu przestrzennym, która obowiązuje od dnia 29.08.2019 roku, budowa farmy fotowoltaicznej, jak i budowa innej instalacji OZE nie musi spełniać zasady dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z tym przepisem zasady dobrego sąsiedztwa, jak i wymogu dostępu do drogi publicznej nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii, tj. instalacji stanowiących wyodrębniony zespół:

a) urządzeń służących do wytwarzania energii opisanych przez dane techniczne i handlowe, w których energia jest wytwarzana z odnawialnych źródeł energii, lub

Elementy decyzji o warunkach zabudowy.

Jeśli natomiast mowa o elementach obligatoryjnych decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji OZE, to musi ona określać:

1. rodzaj inwestycji;
2. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie:
   • warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
   • ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
   • obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
   • wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,
   • ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych,
3. linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie przedłożonej do wniosku.

Dla tego samego terenu można wydać więcej niż jedną decyzję, o ile są one wydawane dla innych wnioskodawców. Co intersujące, na etapie składania wniosku inwestor nie musi mieć prawa do nieruchomości dla jakiej ma zostać wydana decyzja, gdyż nie rodzi ona praw do terenu ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Jednakże, gdy inwestor po wydaniu decyzji nie uzyska prawa do terenu nie może ubiegać się o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaniem decyzji. Decyzję można przenieść na inny podmiot, co wymaga zgody strony, na rzecz której decyzja została wydana, a podmiot, na który decyzja ma zostać przeniesiona musi przyjąć warunki w niej zawarte.

Od decyzji przysługuje odwołanie na warunkach ogólnych.

Decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający pozwolenie na budowę, co oznacza, że organ ten może wydać pozwolenia na budowę tylko dla terenu, który został wskazany w decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto organ związany jest warunkami decyzji, które określają parametry planowanego obiektu, oraz warunkami i zasadami, które powinna spełniać inwestycja. Organ wydający decyzje może również w niej oznaczyć i wskazać inne warunki, jakie powinna spełniać planowana inwestycja, a warunki te również wiążą organ wydający pozwolenie na budowę.

Wydana decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją terminową, ustawodawca nie wskazuje okresu, w jakim jest ona ważna i może zostać wykonana. Wskazano natomiast przypadki, w których decyzja może wygasnąć. Wygaśnięcie może nastąpić gdy inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę lub gdy dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Stwierdzenia wygaśnięcia decyzji dokonuje organ, który ją wydał. Nie można stwierdzić wygaśnięcia decyzji, jeśli na jej podstawie została już wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

W przypadku, gdy organy gminy podejmą działania w celu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podczas trwania postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy organ prowadzący postępowanie zawiesi je na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Organ wyda decyzję o warunkach zabudowy jeśli w ciągu 2 miesięcy od dnia zawieszenia postepowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo gdy w okresie zawieszenia postępowaniu nie zostanie uchwalony MPZP lub też jego zmiany.

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej.

• Wojciech Wojtala
• Proces inwestycyjno-budowlany dla OZE
• 11 sty 2021